银行加速进军住房租赁市场

11月3日，建行深圳分行与11家房地产公司、11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式，推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源，并发布个人住房租赁贷款产品“按居贷”。申万宏源（000166,股吧）分析师表示，建行率先推出“按居贷”，介入住房租赁市场，有助于长租市场加速发展。

金融支持住房租赁提速“当前，资金问题已成为制约住房租赁行业及公寓公司发展的一大桎梏，相信随着金融机构资金支持的提速，行业整体及公寓公司的规模都将迎来又一轮加速扩张。”东方证券分析师竺劲表示。

事实上，近日已有数家银行进军房地产租赁市场。10月30日，中信银行（601998,股吧）与碧桂园集团在北京举行300亿元长租住宅保障性基金战略合作签约仪式。中信银行将在未来3年为碧桂园集团在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金，同时整合中信集团各类金融资源，为碧桂园集团在长租住宅方面提供“一揽子”“一站式”的综合化金融服务，满足其在长租住宅领域多层次、多元化的金融需求。双方将在长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等全链条进行整体业务合作。

中行厦门市分行则在近日与厦门市国土资源与房产管理局签约，将在住房租赁市场相关的土地供应、试点租赁住房建设、租赁管理平台建设、住房租赁金融创新等领域开展合作。中行福建省分行行长杨展鹏表示，厦门市是首批开展住房租赁试点的城市之一，中行将积极参与厦门市住房租赁管理平台建设，在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管、租赁按揭、租赁融资、租赁保险等方面，综合运用人工智能、区块链、云计算、大数据等科技手段，积极探索住房租赁金融创新，为住房租赁市场各参与主体提供全链条、全生态综合金融服务。

11月2日、3日，建行广东省分行、深圳分行连续举行系列活动，推出为佛山市政府打造集五大系统为一体的住房租赁监管及交易服务平台，在佛山揭牌和奠基首批“CCB建融家园”长租社区；在深圳推出首批“CCB建融家园”长租房源、发布“按居贷”，携手政府和各市场主体集中推出多项服务措施。

11月3日，建行参与投资的2家住房租赁服务公司——由建信信托控股的建信住房服务（深圳）有限公司（以下简称“建信住房”）及建行与深圳市人才安居集团合资的安居建信租赁服务有限公司正式揭牌。本次首批推出包括“CCB建融家园”在内的长租房源共计5481套，包括碧桂园、星河地产等有实力的房地产企业开发的6个优质住宅小区，其中大部分是由售转租的全新房源，主要面向具有稳定居住需求的人群，提供多层次的居住选择。据统计，截至10月，已有70多家科技型企业向建行提出承租意向。

“目前我们已创新开发20项住房租赁金融产品，能全方位满足住房需求集群化、住房成本低廉化、租赁社区规模化等个性专业化社区需求。”建行相关负责人向记者介绍。

“商业银行对租赁行业的资金支持明显提速。未来，预计国家层面的支持性贷款也有望落地。”竺劲表示，此外，租赁市场的ABS（资产支持证券）、REITs（房地产信托投资基金）等新型融资方式也在稳步推进中。

全国首单住房租赁类REITs产品——新派公寓权益型房地产信托资产支持专项计划于11月3日正式发行，并将于近期在深交所综合协议交易平台挂牌转让。住房租赁贷解决两大问题

据了解，作为全国首个租房贷款产品，“按居贷”是专门用于个人支付房租租金等相关用途的人民币贷款，从签约到放款最快只要1个工作日（住宅按揭贷款通常为2－3个月），可采用信用和保证的贷款方式，最高金额可达100万元，期限最长不超过10年。“按居贷”年利率较低，1年期为4.356%，1－3年期为4.752%，相比目前住宅按揭贷款利率，平均较基准利率4.9%上浮5%－10%。个人租赁贷款的模式为：租户申请贷款，银行将贷款直接打至房东账户，租户每月向银行还贷冲抵房租，利息费用由租户承担。竺劲表示，租赁贷款能有效解决两个问题，一是解决租户“押一付三”的短期支付困难，二是能有效稳定租赁关系。

值得注意的是，借款申请人需选择趸交租金方式，即一次性缴纳长期房租。申万宏源分析师表示，这既有助于租客获取房租折扣，降低租赁成本，也有利于房东一次性收取长期租金，避免催缴租金或形成空置。

竺劲同时指出，商业银行通过直接获取房源成为长租公寓运营商，其定位有待观察。“本次合作中，建行通过发放贷款的方式从开发商处获取由售转租的5481套房源的20年租赁权，并通过自身平台出租房源，实际已成为公寓的运营商。”竺劲指出，“我们认为商业银行在公寓运营方面并无竞争优势，因此其在行业产业链中的定位应以"资金及房源提供方"为优，后续房源的运营可交由专业的公寓运营公司，形成错位互补。”